Создание ТСЖ – эффективное хозяйствование многоквартирных домов
Регистрация и создание ТСЖ для нескольких многоквартирных домов стали разумным и экономически выгодным выбором, который не только улучшил проживание, но и заставил принять жильцов ответственность за состояние своего имущества. Многие жители новостроек и вторичных объектов на собственном опыте ощутили необходимость в управлении жилыми активами.
Задачи и функции структуры, участие собственников ЖК
Такая форма управления появилась в России относительно недавно, гораздо большее распространение она получила в мегаполисах. Разумное распределение средств позволило инициировать и реализовать капитальный ремонт, благоустроить придомовую территорию, обновить коммуникации и оборудование общественных мест пользования.
Целью создания ТСЖ на несколько многоквартирных домов стала реализация интересов жильцов, обеспечение организационных и бытовых вопросов. Среди наиболее значимых задач можно выделить следующие:
-
поддержание должного санитарного и технического состояния мест общественного пользования;
-
экономически эффективное владение и использование совместного имущества;
-
собственники многоквартирного дома получают ощутимые преимущества для безопасного и комфортного проживания;
-
поддержание рыночной стоимости здания в целом;
-
оптимизация затрат на ремонт, обслуживание и коммунальные платежи;
-
ведение дополнительной хозяйственной активности и получение финансовой прибыли;
-
проведение кредитной и инвестиционной политики в интересах всех участников;
-
стимулирование государственной деятельности и реализация программ, предусмотренных для благоустройства жилья;
-
согласование интересов проживающих по владению и пользованию имуществом;
-
планирование и оказание дополнительных услуг;
-
ревизия и ремонт коммуникационных систем;
-
обустройство придомовой территории;
-
целью собственников многоквартирного дома является защита законных интересов, делегирование их для взаимоотношения с третьими лицами;
-
контроль и поддержание норм проживания на территории комплекса.
Очевидно, что структура действует в интересах жителей, ее активность направлена на улучшение качества проживания, обслуживание текущих нужд и экстренных вопросов.
Кто регулирует, кроме собственников, деятельность жилищных структур в РФ?
Данный механизм успешно могут использовать не только жители, правовая норма предусматривает возможность запустить процесс и другими участниками рынка, реализовав очевидную выгоду для всех сторон. Регламент процедуры не несет принципиальных отличий и может рассматриваться в рамках базовой схемы.
Кроме решения собственников о создании ТСЖ процесс может инициировать застройщик. Его побудительным мотивом является делегирование прав и обязанностей по содержанию уже построенного жилья. Такой формат характеризует профессиональное исполнение заявленных задач, участие жильцов в создании структуры минимально. Все этапы организации ТСЖ выполняют опытные юристы, такие товарищества отличаются более высокой платой за эксплуатацию общественных территорий. Сегодня на подобные структуры приходится порядка 75% объектов.
Государственный заказ: многоквартирный дом в управлении собственников
Вопрос о создании структуры могут поднять местные органы самоуправления, подобная инициатива свидетельствует о большом количестве муниципальных помещений внутри объекта. Поэтому здесь ответом на вопрос, зачем создавать ТСЖ в многоквартирном доме, является заинтересованность в помещениях и переводе их в частный бизнес.
Такие структуры отличают крупные размеры, наличие развернутого штата сотрудников, чаще полученных «по наследству» от муниципального предприятия. По оценкам экспертов, доля таких товариществ составляет в среднем 15% и зависит от местоположения объекта. Решение обслуживать государственный жилищный фонд и использовать его в коммерческом направлении выносится на общем собрании.
В сферу интересов структуры входят любые вопросы, касающиеся обслуживания и эксплуатации коммуникаций, прилегающих территорий, технических помещений и т.д. Товарищество полностью занимается вопросами установки приборов учета индивидуального и общего пользования.
С чего начинается процесс, технология регистрации
Если создание не инициирует муниципальный орган или застройщик, то самая заинтересованная сторона – сами жильцы – могут проявить общественную сознательность и запустить процесс. Обязательной процедурой является общее собрание. Решение о создании ТСЖ принимают собственники путем открытых выборов.
Заседание собирается инициативной группой, с помощью доступных средств коммуникации извещаются все жильцы. Для легитимности мероприятия должен соблюдаться кворум, он составляет более половины членов от общего числа. В строящихся зданиях вердикт выносится лицами, которым будет принадлежать недвижимость.
Для создания ТСЖ 30 квартир – необходимый минимум, указанный в нормах
Объединение предусматривает членство, более 50% владельцев должны обязательно войти в структуру. Членство – процедура добровольная, принадлежность возникает с момента подачи заявления и утверждения его правлением. По желанию человек может покинуть товарищество, написав соответствующую бумагу.
Решение председателя и собственников о создании ТСЖ
Все принятые положения записываются в протоколе. В одном здании может существовать только один управляющий орган. Разработкой предложений, их обсуждением и принятием занимается общее собрание во главе с управляющим. На первой встрече обязательно нужно выполнить следующее:
-
принять вердикт о формировании собственной структуры управления;
-
создать устав ТСЖ многоквартирного дома;
-
определить уполномоченного для оформления.
После собрания подводятся итоги, документально фиксируются результаты счетной комиссии. Следующая стадия – юридическое оформление структуры, после подачи бумаг проводится еще одно собрание, в ходе которого нужно:
-
назначить ревизионную комиссию;
-
составить финансовый план, определить источники доходов, подсчитать расходные статьи;
-
установить размер обязательных ежемесячных платежей;
-
определить формат взаимодействия с членами сообщества, порядок рассмотрения жалоб и предложений, задекларировать внутренние правила товарищества;
-
избрать правление, при необходимости назначить бухгалтера;
-
разработать уведомление собственников о создании ТСЖ.
Исполнительным органом структуры является правление, чаще всего в лице главы. Он выносит большинство резолюций, кроме тех, что в правовом поле общего собрания. Его работу контролирует ревизионная комиссия, выбираемая жильцами один раз в 12 месяцев. Ежегодно предоставляется для общего ознакомления документация по доходам и расходам.
Все решения председателя жилищной организации фиксируются документально, обязательно составляются договоры аренды помещений, ведется отчетная документация о работе подрядчиков и постоянных сотрудников. При солидных объемах в постоянный штат вводится бухгалтер для ведения учета, сдачи фискальной отчетности.
Проведение заочной формы собрания для собственников дома или ЖК
Возможна альтернативная форма собрания, без личного присутствия, в этом случае участники заполняют бланки и передают их членам инициативной группы. Такой вариант подходит для зданий с большим количеством жителей и отсутствием площадей для проведения полноценного собрания. Также это возможность решить все в рамках правового поля, в случае, если не удается собрать кворум.
Существуют документальные нормы, при которых голос собственника в процедуре регистрации организации может быть учтен. В бланке должны быть указаны:
-
данные о лице, принимающем участие в выборах;
-
информация о документе, подтверждающем право собственности;
-
письменное мнение по каждому вопросу повестки дня, выраженное понятиями «за», «против» или «воздержался»;
-
дата заполнения документа;
-
личная подпись и ее расшифровка.
Голоса собственников подсчитываются инициативной группой, общественность уведомляется о результатах собрания. Количество бланков регистрируется в реестре. Проводится учет их раздачи и сбора, отдельно фиксируются пустые документы, которые ввиду отсутствия члена товарищества не были использованы.
Правовые аспекты вопроса: как бесплатно создать ТСЖ, минусы и плюсы процесса
Товарищество является юридическим лицом, некоммерческой структурой, требующей оформления в установленном порядке. С момента создания структура располагает собственным наименованием, балансом и счетом в банке.
Регистрация организации собственников квартир в РФ начинается с подготовки необходимых документов, сюда входят:
-
заявление, форма № 11001;
-
протокол общего собрания, подтверждающий вердикт о создании структуры самоуправления (оригинал или заверенная копия);
-
правила товарищества в двух экземплярах, документы должны быть прошиты и пронумерованы;
-
квитанция, подтверждающая уплату налоговой госпошлины.
Пакет документов подается в ФНС по месту расположения, общая процедура сходна со стандартными правилами оформления юридического лица. После получения документов в банке открывается счет, изготавливается штамп. Избираются ответственные по управлению, они обязательно должны быть членами структуры. Проводится регистрация ТСЖ в ПФР.
Передача объекта в управление
Документы предоставляются к ознакомлению балансодержателя здания. Чаще всего это муниципальный орган. После оповещения о создании органов самоуправления созывается комиссия, в которую входят представители муниципалитета и управляющие товарищества. Проводится собрание, где председатель ЖКХ и собственники из инициативной группы и представители муниципалитета определяют следующее:
-
передачу здания на балансовый учет;
-
создание акта приемки-передачи с приложением технической документации;
-
передачу документации по правилам эксплуатации жилья.
Важно отметить, что преемственность управления не ведет к смене собственника. Каждый год решение создать ТСЖ принимают жители все новых домов. Положительный опыт соседей, растущее благополучие, возможность самостоятельно распределять финансовые потоки и направлять их на наиболее острые нужды стимулируют людей брать бразды правления в свои руки.
После приема объекта в управление обязательно создаются и направляются письменные оповещения: несколько собственников или исполнительный поверенный высылают соответствующую бумагу в Комитет по управлению имущества и в Управление городского хозяйства. На этом официальное оформление считается выполненным, и структура может приступать к своим прямым обязанностям.
Каждый житель может по своей инициативе стать членом товариществ и участвовать в обсуждении и принятии резолюций.
Регламент работы самоуправляющей структуры: самые основные вопросы
Выработка регламента проводится на общем открытом собрании очного или заочного типа. На повестке дня ставится выбор главы и ревизионной группы. Одним из главных вопросов является способ определения одного мнения. Критерий строится на функционировании закона, однако позволяет толковать его в достаточно широком диапазоне. Сегодня реализуются следующие методы подсчета:
-
количество пропорционально объему собственности, которой владеет каждый конкретный индивид;
-
фактор определяется по количеству помещений, принадлежащих члену;
-
каждый член товарищества имеет 1 голос, в 2017 собственник может по собственной инициативе вступать и выходить из структуры;
-
индивидуальный метод подсчета, разработанный с учетом особенностей структуры.
Все вердикты подтверждаются документально, секретарь подсчитывает и протоколирует результаты собрания. Бумага является действительной только при наличии подписи главы, секретаря и всех присутствующих членов товарищества.
В протоколе также указывается, сколько собственников многоквартирного дома приняли участие в обсуждении, вносятся их данные, параметры документов, подтверждающих право собственности и мнение по каждому из вопросов.
Возможно также проведение заочного собрания, в этом варианте секретарь подготавливает бланки, где однозначно сформулированы все актуальные вопросы, и после регистрации ТСЖ в многоквартирном доме обходит жильцов и учитывает их мнение.
После подведения итогов согласно действующему правилу о самоуправлении правление обязано разместить информацию о принятых резолюциях на доступных коммуникационных платформах. Чаще всего это двери подъездов или информационная доска.
Штатная работа самоуправляющей структуры: печать, ИФНС
Растущая популярность такого способа хозяйствования определяется его высокой эффективностью и относительной простотой правовой реализации. При минимальных финансовых и человеческих затратах жильцы получают работающие коммуникации, исправную крышу и ухоженные придомовые территории. Товарищество – это также эффективный способ контроля правопорядка и соблюдения норм проживания.
Создание ТСЖ и деятельность ЖК направлены, прежде всего, на улучшение принципов хозяйствования, грамотное перераспределение финансовых потоков. Выявление потенциальных источников дохода от аренды помещения, заключение договоров с подрядчиками и найм постоянных сотрудников – все это входит в задачи товарищества.
Необходимо грамотно создать устав ТСЖ и подробно прописать полномочия главы, определить, какие сферы финансового влияния будут входить в его компетенцию, а какие станут определяться членами структуры на общих собраниях. Большинство текущих вопросов ложатся на плечи управляющего и бухгалтера, надзор за которыми выполняет ревизионная комиссия.
Работа в соответствии с законами налогового кодекса – условие обязательное для легитимизации. Все договоры аренды и найма заключаются официально, визируются, подтверждаются и фискальными документами. Контракты с подрядчиками и постоянными сотрудниками также требуют юридически верного оформления и своевременного отчета в контролирующие органы. Выписка с сайта егрюла демонстрирует правила подачи документов. Отчетность во многом совпадает с таковой у юридического лица.